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# Cómo calcular tu oferta máxima (MAO)

> Guía práctica con un ejemplo real en COP para entender y aplicar la fórmula del MAO.

# Cómo calcular tu oferta máxima (MAO)

El MAO (Maximum Allowable Offer) es la cifra más importante del análisis de flip. Es el precio máximo que puedes pagar por un inmueble y aún tener margen de ganancia después de remodelarlo y venderlo.

## La fórmula

$$
\text{MAO} = \text{ARV} \times 0{,}70 - \text{Rehab}
$$

Desglosada:

* **ARV** = valor estimado de reventa tras la reforma
* **0,70** = te queda el 70% del ARV para pagar el inmueble (el 30% restante cubre ganancia, costos de cierre, holding, imprevistos)
* **Rehab** = presupuesto de remodelación

***

## Ejemplo paso a paso

### Datos del inmueble

* Apartamento de **80 m²**, usado, en Álamos, Pereira
* Precio de lista: **\$200.000.000**
* Mediana de apartamentos usados en Álamos: **\$4.500.000/m²**

### Paso 1: Calcula el ARV

$$
\text{ARV} = 4.500.000 \times 80 = \$360.000.000
$$

### Paso 2: Estima el Rehab

$$
\text{Rehab} = 80\ \text{m}^2 \times 800.000\ \text{COP/m}^2 = \$64.000.000
$$

<Note>
  800.000 COP/m² es el costo de referencia de PropFound para una reforma estándar. Si el inmueble está en muy mal estado, puede ser 1.000.000–1.200.000/m². Si solo necesita pintura y acabados menores, puede ser 400.000–600.000/m².
</Note>

### Paso 3: Calcula el MAO

$$
\text{MAO} = 360.000.000 \times 0{,}70 - 64.000.000 = 252.000.000 - 64.000.000 = \$188.000.000
$$

### Resultado

| Concepto | Valor |
| - | -: |
| ARV | \$360.000.000 |
| Rehab | \$64.000.000 |
| **MAO** | **\$188.000.000** |
| Precio de lista | \$200.000.000 |
| Margen | **−\$12.000.000** |

El precio de lista está **por encima** del MAO en \$12.000.000. El deal no cierra en papel a ese precio.

### ¿Qué puedes hacer?

1. **Negociar** para que el precio baje a \$188.000.000 o menos
2. **Revisar el rehab**: si el inmueble está en mejor estado, quizás el rehab es $50.000.000 y el MAO sube a $202.000.000 → el deal cierra
3. **Verificar el ARV**: quizás la mediana real de la zona es $4.800.000/m² (el valorador ACM puede ayudarte) → ARV sube a $384.000.000 y el MAO a \$204.800.000

***

## Tabla de sensibilidad

Cómo cambia el MAO según el precio/m² de la zona y el área del inmueble (rehab = 800k/m²):

| Área / Mediana | \$3.500.000/m² | \$4.500.000/m² | \$5.500.000/m² |
| :-: | :-: | :-: | :-: |
| 50 m² | \$89.500.000 | \$133.500.000 | \$177.500.000 |
| 80 m² | \$143.200.000 | \$188.000.000 | \$232.800.000 |
| 120 m² | \$207.000.000 | \$261.000.000 | \$315.000.000 |

***

## Recuerda

El MAO es un filtro de primer nivel basado en promedios de mercado. El valor real de un deal depende de tu negociación, del estado físico del inmueble, del presupuesto real de reforma y del tiempo que tardes en vender.

Usa PropFound para el análisis de datos; el trabajo de campo es insustituible.


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