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# Cómo evaluar un flip de principio a fin

> Guía paso a paso para analizar una oportunidad de house flipping con PropFound.

# Cómo evaluar un flip de principio a fin

Esta guía te lleva por el proceso completo de análisis de una oportunidad de flip usando PropFound, desde encontrar el inmueble hasta decidir si hacer la oferta.

## Lo que aprenderás

* Cómo filtrar el mercado para encontrar las mejores oportunidades
* Cómo leer el MAO, el ARV y el Flipping Score
* Cómo simular escenarios con tus números reales
* Qué validar antes de hacer una oferta

***

## Paso 1: Busca en el mercado

<Steps>
  <Step title="Entra a Oportunidades">
    Menú lateral → **Oportunidades**.
  </Step>

  <Step title="Aplica filtros iniciales">
    * **Tipo**: apartamento (para empezar; los apartamentos tienen mercados más líquidos en Pereira)
    * **Condición**: usado
    * **Filtro**: MAO Breakers
  </Step>

  <Step title="Ordena por Flipping Score">
    Los inmuebles ya vienen ordenados por score descendente. Los del top tienen el mejor equilibrio entre margen, liquidez de zona y descuento reciente.
  </Step>
</Steps>

***

## Paso 2: Lee la ficha rápida

Para cada inmueble en la lista, mira:

| Dato | ¿Qué busco? |
| - | - |
| **Margen** | Positivo (verde) |
| **Flipping Score** | >50 puntos |
| **DOM** | Menos de 90 días (zona líquida) |
| **Tipo** | Que coincida con tu segmento objetivo |

Si un inmueble tiene margen positivo, score alto y DOM bajo en la zona: pasa al siguiente paso.

***

## Paso 3: Revela la dirección

Haz clic en **Revelar** (consume 1 crédito). Obtienes:

* Dirección exacta → visítalo físicamente
* Fotos completas → evalúa el estado real
* Historial de precios → ¿bajó de precio recientemente?

***

## Paso 4: Simula el escenario con tus números

En el simulador del inmueble revelado, ajusta:

* **Precio de compra**: lo que realmente ofrecerías (el precio de lista es el punto de partida)
* **Costo de reforma**: tu estimación propia o la del AI Redesign (el default de 800.000/m² puede ser mayor o menor según el estado)
* **ARV**: si ya tienes un valorador o un asesor, usa el ARV que ellos calculan

El simulador te muestra si el deal cierra con tus números específicos, no solo con los promedios del mercado.

***

## Paso 5: Valida antes de ofrecer

<Warning>
  Ningún análisis de PropFound reemplaza la validación presencial. Antes de hacer una oferta:
</Warning>

* [ ] Visita el inmueble y documenta el estado real
* [ ] Pide presupuesto a un contratista de confianza
* [ ] Verifica el estado jurídico (escritura, hipotecas, embargo, impuestos al día)
* [ ] Confirma el estrato y la administración (si aplica)
* [ ] Habla con un asesor inmobiliario local para validar el ARV

***

## Paso 6: Si el deal cierra, genera el pitch

Si el análisis es positivo y quieres co-inversores o simplemente documentar el deal:

1. Ve a la ficha del inmueble revelado
2. Haz clic en **Generar Pitch Deck**
3. Ajusta los datos y descarga el PDF

El pitch incluye todo el análisis financiero listo para presentar.

***

## Referencia rápida de fórmulas

| Concepto | Fórmula |
| - | - |
| ARV | Mediana \$/m² (zona, tipo, usado) × m² |
| Rehab | m² × 800.000 COP (ajustable) |
| MAO | ARV × 0,70 − Rehab |
| Margen | MAO − Precio de lista |
| ROI | Ganancia neta / Inversión total × 100 |


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