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# Cómo leer el mercado de tu ciudad

> Aprende a interpretar los indicadores de mercado de PropFound para tomar mejores decisiones.

# Cómo leer el mercado de tu ciudad

PropFound te da datos del mercado inmobiliario en tiempo real. Esta guía te enseña a interpretarlos para entender si el mercado está caliente, frío, o si hay zonas con más oportunidades que otras.

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## Los 4 indicadores clave

### 1. Mediana de precio por m²

$$
\text{Mediana $/m}^2 = \text{mediana}\left(\frac{\text{precio}_i}{\text{área construida}_i}\right)
$$

**¿Qué me dice?** El precio típico del metro cuadrado en esa zona. No el promedio (que puede estar distorsionado por outliers), sino el valor que divide al mercado en dos mitades iguales.

**¿Cómo lo uso?** Comparo la mediana de diferentes zonas para saber dónde el mercado tiene precios más accesibles para el flip.

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### 2. DOM promedio (días en mercado)

**¿Qué me dice?** La velocidad del mercado. Cuanto menor el DOM, más rápido se absorbe el inventario.

| DOM promedio | Interpretación |
| :-: | :-: |
| \< 30 días | Mercado activo (poca negociación, precio firme) |
| 30–90 días | Mercado normal |
| > 90 días | Mercado lento (mayor poder del comprador) |

**Para el flip:** prefiero zonas con DOM medio-bajo. Si el DOM es muy alto, tarda en venderse el inmueble reformado.

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### 3. Tasa de descuento promedio

**¿Qué me dice?** Cuánto ceden los vendedores desde su precio inicial.

**¿Cómo lo uso?** Una zona con descuento promedio del 8–10% me dice que puedo negociar fuerte. Una zona con descuento del 1–2% me dice que los precios son firmes y hay demanda.

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### 4. Inventario activo

**¿Qué me dice?** El número de inmuebles en oferta en ese momento.

**¿Cómo lo uso?** Inventario alto + DOM alto = mercado saturado. Inventario bajo + DOM bajo = mercado con escasez de oferta (más fácil vender tras el flip).

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## Cómo leer el mapa de calor

El mapa muestra las zonas coloreadas por precio mediano de m²:

* **Colores más oscuros/rojos**: zonas más caras
* **Colores más claros/verdes**: zonas más económicas

Para el flip, las zonas de precio medio son las más interesantes: ARV suficientemente alto pero precio de compra asequible.

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## Señales de una zona con oportunidades

Combina los indicadores para identificar zonas interesantes:

| Indicador | Señal positiva para el flip |
| - | - |
| Mediana \$/m² | Media-alta (ARV suficiente) |
| DOM promedio | \< 60 días (venta rápida) |
| Descuento promedio | > 5% (negociación posible) |
| MAO Breakers | Varios en la zona |
| Price Droppers | Varios en la zona |

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## Ejercicio práctico

1. Ve a **Análisis de mercado**
2. Selecciona la vista por zonas
3. Compara el DOM promedio de dos zonas distintas
4. Ve a **Oportunidades** y filtra por la zona con mejor DOM
5. Revisa si hay MAO Breakers en esa zona

Con este ejercicio identificas en 5 minutos en qué zona del mercado están las mejores oportunidades hoy.


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