Cómo leer el mercado de tu ciudad
PropFound te da datos del mercado inmobiliario en tiempo real. Esta guía te enseña a interpretarlos para entender si el mercado está caliente, frío, o si hay zonas con más oportunidades que otras.Los 4 indicadores clave
1. Mediana de precio por m²
\text{Mediana $/m}^2 = \text{mediana}\left(\frac{\text{precio}_i}{\text{área construida}_i}\right) ¿Qué me dice? El precio típico del metro cuadrado en esa zona. No el promedio (que puede estar distorsionado por outliers), sino el valor que divide al mercado en dos mitades iguales. ¿Cómo lo uso? Comparo la mediana de diferentes zonas para saber dónde el mercado tiene precios más accesibles para el flip.2. DOM promedio (días en mercado)
¿Qué me dice? La velocidad del mercado. Cuanto menor el DOM, más rápido se absorbe el inventario.
Para el flip: prefiero zonas con DOM medio-bajo. Si el DOM es muy alto, tarda en venderse el inmueble reformado.
3. Tasa de descuento promedio
¿Qué me dice? Cuánto ceden los vendedores desde su precio inicial. ¿Cómo lo uso? Una zona con descuento promedio del 8–10% me dice que puedo negociar fuerte. Una zona con descuento del 1–2% me dice que los precios son firmes y hay demanda.4. Inventario activo
¿Qué me dice? El número de inmuebles en oferta en ese momento. ¿Cómo lo uso? Inventario alto + DOM alto = mercado saturado. Inventario bajo + DOM bajo = mercado con escasez de oferta (más fácil vender tras el flip).Cómo leer el mapa de calor
El mapa muestra las zonas coloreadas por precio mediano de m²:- Colores más oscuros/rojos: zonas más caras
- Colores más claros/verdes: zonas más económicas
Señales de una zona con oportunidades
Combina los indicadores para identificar zonas interesantes:Ejercicio práctico
- Ve a Análisis de mercado
- Selecciona la vista por zonas
- Compara el DOM promedio de dos zonas distintas
- Ve a Oportunidades y filtra por la zona con mejor DOM
- Revisa si hay MAO Breakers en esa zona